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新加坡商业房产

新加坡商业房产概况

新加坡商业房产介绍

商业房产，顾名思义，作为商业用途的地产。起源于70年代乌节路，新加坡商业房产在2000至2010年实现了快速发展，形成了乌节路、滨海湾、港湾区、牛车水四大商业集中区域。如今，新加坡良好的商业市场动态和展望，吸引了很多投资者转向商业房产投资。

作为亚洲主要的金融中心，新加坡拥有健全的金融体系和稳定的政府，是投资者的首选地。新加坡也是跨国企业设立区域总部最具吸引力的城市。在企业与客户及市场的距离、有利的法律和监管环境、经商成本、人力资本、透明度、信息流通性、基础设施、以及办公楼的空置率、供应量和设立工作站的成本等方面，新加坡都是表现最好的一个。

寸土如金的新加坡，商业房产的供应有限，尤其是店屋和分层地契类的商业房产。商业房产（除了工业）通常不受降温措施影响。因为商业房产不会像住宅市场一样有过热的局面，大多数商业房产的价格合理。商业房产无额外买方印花税和卖方印花税，因此投资或撤资时有较少阻碍。商业房产主要针对成熟的房产投资者，由市场自主决定供需，政府没有过多的限制。

当下热点及趋势

世邦魏理仕预计2023年新加坡商业地产市场和租金前景将呈现积极态势

在外部经济环境恶化的情况下，新加坡的小型开放经济面临着巨大的阻力。然而，随着中国边境的重新开放以及国际旅行和旅游业的持续复苏，存在着一线生机。预计2023年的GDP增长将放缓至0.5%-2.5%。由于主要经济体的需求状况已经疲软，而且供应链中断的情况已基本缓解，全球通胀率预计将放缓。利率应该达到峰值，首先是联邦基金利率，预计在2023年中期达到5.0%左右的峰值，结束历史上最陡峭的加息周期。

强劲的写字楼租金上升周期将在2023年获得喘息机会

在未来三年（2023-2025年），新的供应总量估计为每年130万平方尺，这比历史上10年的平均新供应量低7.6%。核心CBD（甲级）的未来供应仍然非常有限，只有一个开发项目IOI中央大道大厦预计在2023年完工。供应也将因中央商业区现有库存的移除而变得更加紧张。

2022年，核心CBD（甲级）的租金增长了8.3%，达到11.70新元/平方尺/月，超过了2021年3.8%的租金增长。随着经济形势的疲软和科技行业扩张活动的回落，空置率有可能会增加。世邦魏理仕研究部预计短期内租金将温和增长，核心CBD（甲级）租金在2023年可能按年上涨约1.0%，而分散型（甲级）租金可能保持稳定，随着经济回暖，在未来几年会有更有意义的恢复。随着混合工作的广泛采用，办公室的占用率已经稳定在70%至80%左右。由于科技行业的大规模裁员，租赁情绪在2022年底转为谨慎。2023年的租金仍将有正增长，尽管速度预计会放缓。

零售业恢复增长

预计2023年将有约90万平方尺的零售空间完工，与2020-2022年疫情期间的平均完工水平相比，几乎增加了三倍。尽管如此，未来三年的平均供应量比10年的历史平均水平低52.8%，这应该对零售租金提供支持。

在世邦魏理仕2023年亚太区零售业快报调查中，超过70%的零售商预计2023年的销售业绩将有所改善，其中大部分零售商（71%）在今年表现出强烈的扩张欲望。零售商对可支配消费和旅游消费的最终回归保持乐观，特别是随着中国边境的重新开放。全岛的零售租金将进一步增长，2023年将增长4.1%，而2022年为1.6% ——尤其是乌节路沿线，可能会受益于预计的游客人数增长。人群已经回到办公区，这将刺激CBD零售业的租赁需求。同时，郊区市场将在强劲的需求下继续录得租金上涨。

工业和物流业的持续积极性

半导体和生命科学领域一直很活跃，在2022年宣布了强有力的投资承诺，以在未来几年内提高新加坡的制造能力。随着大量的高科技供应在2023年进入市场，这将是占用者评估其空间需求并确保高质量和中心位置的空间的好时机。在预计2023年优质物流供应仍然紧张的情况下，全年的租金可能会增加6.0%，比2022年的10.2%的增长有所放缓。有大量空间需求的物流占用者应提前两年计划其扩张需求，或考虑按需建造（BTS）的解决方案。尽管债务成本较高，但新加坡的工业房地产行业仍能实现正收益。此外，由于在有限的供应中对优质资产的强劲需求，新加坡的工业房地产投资信托基金已经实现了强劲的正租金回报。地理位置优越、规格现代、能够提供有机增长的工业资产将继续受到投资者的青睐。

新加坡仍然是一个具有吸引力的投资目的地

在亚太区域内，新加坡在跨境投资方面的吸引力排名第二，比2022年有所提高。新加坡的商业友好政策和稳定的政治背景使其能够继续成为对希望抓住东南亚增长潜力和/或使其投资组合多样化的投资者具有吸引力的门户城市。尽管如此，由于许多投资者采取观望态度，持续的不利因素可能继续构成挑战。总的来说，由于新加坡强大的基本面，再加上预期的租金持续增长，新加坡资产的中长期前景仍然良好。因此，当利率稳定在能够为他们的收购提供信心的水平时，这些将重新激起投资者对收购资产的兴趣。因此，世邦魏理仕预计投资量将在2023年下半年回升，而全年的投资量将与2022年相当。

商业地产分类

商业房产地契分为：永久地契，999年，99年, 60年，30年地契

办公楼、写字楼、酒店、购物商场、会展中心、银行大楼、餐馆、电影院、酒吧等

这种类型的房产, 商业最多能占所有面积的40%, 比如说楼下是商铺而楼上是住宅。

新加坡总共有100多个划分为保留性建筑的区域。迄今一共有7000多套被划分为保留性建筑单位。

工业房产主要分为两大类：厂房和仓库。按照工业性质，又分为B1和B2两大类。B1指工业房产和住宅需要的隔离带小于50米，B2指工业房产和住宅因为一些因素（比如噪音），需要的隔离带大于50米。大多数工业房产的地契是30年或60年的，也有一些是99年或永久的。

热门商业地产投资种类

新加坡凭借长期建立的有利于企业经商和监管环境，成为跨国企业设立区域总部最具吸引力城市。本地及外资银行、跨国公司以及著名的专业服务公司都被新加坡良好的商务环境、便捷的公共交通、以及饮食和购物场所吸引而来。例如阿里巴巴、字节跳动和腾讯等大型科技公司。

办公空间可分为 A，B，C 三类。大型的甲A级办公楼主要为财团或者基金公司控制，一般不对外出售。不过在市场上，中央商业区有分层地契办公楼出售。分层地契办公空间供应有限，需求旺盛，近年来受高净值人士和家族理财办公室追捧。

地理位置在市区的办公楼一般都有比较稳定的租客。然而，由于不同业务的需求，也有些公司倾向于将位置选在中央商业区以外。

投资办公楼须注意：

1. 地点

地点的选择取决于个人的业务目标、需求和活动

例如，金融机构一般选择莱佛士坊或滨海湾金融区内

由于新加坡政府倡议分散商业中心，近年来新的办公群聚开始在区域中心发展
其他考虑因素包括客户要求、靠近供应商与主要竞争对手的所在地、层数

2. 交通便捷通畅

方便的公共交通，特别是地铁服务，是人员招聘与留住员工的关键
营业地点附近有餐厅及其他便利设施
停车场的配置和停车收费情况

3. 建筑规格

对于注重企业形象的企业而言，建筑物的外观非常重要
建筑的供电能力、空调系统、电梯系统、互联网链接、线缆管理、安保系统、停车场及其他设备也是关键的考虑因素

零售店面是零售交易或服务进行的场所。餐饮F&B和娱乐相关的场所如KTV，保龄球等设施需要特殊执照或者城市发展管理局的许可才能进行使用。新加坡的主要大型商场都是由财团和基金公司控制，一般不对外拆分出售。目前市场上，有少量优质商场内的分层地契零售店面对外出售，可以单独购买。但这样的分层地契商业铺面在市场相对较少，投资总额节节攀升。投资该类产业很有学问，不同的面积大小，不同的楼层、位置等等，人的流量会有很大区别。

交易时应注意的因素：

•建筑物位置：集水区，公共交通设施

•特殊位置：层高和位置或者商店本身的位置

•内部交通运行：扶梯，直梯或者货梯

•装卸设施：是否不受天气影响

•商业组合和主要租户

•停车设施
•促销活动

商业住宅混合项目是将住宅和商业融合在一起的城市发展。通常，住宅楼站在商业零售商场的顶端。混合发展可以是单一建筑物或整个集群的形式。在过去的几年里，混合发展已经引起了人们的兴趣。鉴于市场供不应求，零售业单位需求旺盛。

商业地产还包括店屋。与高级写字楼、商场不同，它们有很高的历史与继承价值，具有独特魅力。新加坡店屋数量极为有限，并且主要处于市区位置，吸引着不少中长期投资客持有该类产业。Boat Quay，Duxton Road 还有Ann Siang Hill地区都是可以购买的好地点。永久地契的店铺，主要集中在牛车水，芽笼，马里士他和小印度。

店屋一般由2到3层组成，此类店屋为政府保留建筑。以前楼上用来居住，一楼用来开店。随经济发展，现在楼上一般用于办公室用途，一楼继续保留为商业用途，如开餐厅，酒吧等服务行业。

另一种为政府组屋楼下的店屋，一般也是由2部分组成。二楼为居住，一楼为商业店面，可以用来开咖啡店，餐饮或零售用途。楼下商业部分为商业地产，楼上住宅部分为住宅地产。此类产业外国人可以购买，但是投资客需要为楼上住宅部分支付额外的外国买家印花税。

交易时应注意：

•很多商店是由URA的指导规则管理的

•很多商店有继承价值

•库存有限，因为这些商店只在新加坡的特定地方设置

•无批准情况下，外国人不允许购买住宅区内的零售商店

为什么购买商业房产？

如何购买商业房产？

购买条件

任何人可以购买：

个人名义购买

总偿债率框架适用于个人收入

公司名义（可以是投资公司、控股公司等）

公司有自己本身的总偿债率

以公司名义购买就不必担心投资者个人的贷款上限

贷款

商业地产可以贷款（包括外国人）
银行贷款可高达80％估值或出售价格（以较低者为准）
取决于个人或公司的信用度
在总偿债率框架下
贷款年限通常在25至30年之间
以租养贷，更高的租金收益率和资本升值潜力

购买流程