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新加坡商业房产

新加坡商业房产概况

新加坡商业房产介绍

新加坡商业地产发展起源于70年代乌节路，并在2000-2010年这十年实现了快速发展，目前形成了乌节路、滨海湾、港湾区、牛车水四大商业集中区域，尽管各大商圈都集中在独立的区域内，都能以高效、便利的公共交通贯穿其中。

新加坡商业环境稳定。良好的商业市场动态和展望，吸引了很多投资者把目标转向商业房产投资。亚太区金融科技领域发展迅速，政府积极吸引海内外公司入驻，这趋势将进一步推高商业房产的需求，带动租金市场。总体而言，新加坡作为亚洲的金融中心，健全的金融体系和稳定的政府，为全世界富人的首选地，大量财富云集于此，跨国企业在亚太区总部数量远超过上海，东京，北京，深圳四个城市相加的总和还要多，新加坡商业地产的中长期投资价值是非常值得重点关注的。

在寸土如金的新加坡，商业房地产的供应有限，尤其是分层地契商业房产，只占商业房产总数的14%，大部分都归房地产投资信托基金（REIT）或房地产发展商所有。店屋在新加坡的数量同样稀缺，并且主要处于市区，吸引着不少投资客持有该类产业。

当下热点及趋势

未来五年本地办公楼租金增长势头料领先亚太市场

在周期需求复苏的扶持下，加上未来新供应减少，新加坡办公楼未来五年的租金增长势头预料在亚太区中领先其他市场。

资产管理公司DWS发表的年中亚太策略展望报告预料，滨海湾办公楼租金的五年复合年均增长率（2018年至2022年）为4.1％，而莱佛士坊和珊顿道的办公楼则分别为3.8％和3.5％。报告说：“对于那些愿意掌握新加坡目前周期性租金复苏情况的投资者来说，好的（投资）机会已经出现。”包括新加坡在内的主要亚太城市的办公楼市场，在今年上半年的需求情况良好。其中，新加坡办公楼的新供应在去年大增。

该报告对新家坡办公楼市场从2018年至2022年的展望，给予“正面”评级。租户更乐观，加上未来几年新竣工的办公楼将显著减少，都是扶持新加坡办公楼出租市场的良好因素。更高质量的办公楼也将带动租金强劲复苏。

办公楼未来五年的空置率也将显著改善。其中，滨海湾办公楼的空置率将从2017年的19.3％，减少至的8.5％；珊顿道办公楼的空置率也将从2017年的10.9％，减少至9.4％。

报告指出，在制造业产出与出口复苏的带动下，新加坡将有更为光明的经济前景，未来几年的国内生产总值预料增长介于2.5％至3％。可带动办公楼需求增长的行业包括财富管理、保险与医疗保健业。其他有需求的领域还有科技、金融科技与共用办公（co-working）。

另一方面，DWS对零售领域给予“中立”的评级。报告指黄金地带的零售房地产面对来自郊区商场的竞争，因此持续面对挑战。能够捕捉到周围居民的郊区商场，则对可支配支出的波动有更好的缓冲作用。

商业地产分类

商业地产地契

商业房产地契分为：永久地契，999年，99年, 60年，30年地契

办公楼/写字楼, 酒店，购物商场, 会展中心, 银行大楼, 菜市场, 小贩中心, 餐馆, 电影院, 酒吧等

商业和住宅混合型, 这种类型的房产, 商业最多能占所有面积的40%, 比如说楼下是商铺而楼上是住宅

保留性建筑物, 新加坡全岛总共有100多个划分为保留性建筑的区域, 迄今一共有7000多套被划分为保留性建筑单位

新加坡工业房产主要分为两大类：厂房和仓库。按照工业性质，又分为B1和B2两大类。B1指工业房产和住宅需要的隔离带小于50米，B2指工业房产和住宅因为一些因素（比如噪音），需要的隔离带大于50米。大多数工业房产的地契是30年或60年的，也有一些是99年或永久的。

热门商业地产投资种类

新加坡，香港，上海，悉尼，东京和北京六个主要亚太城市中，新加坡凭借长期建立的有利于企业经商和监管环境，成为跨国企业设立区域总部最具吸引力城市，总共有高达4200家跨国企业将亚太区域总部设立在新加坡，而排在第二和第三的香港和上海分别只有1389家和470家而已。

新加坡的办公空间供应总量为8,0301 万平方英尺，其中44%位于新加坡的中央商务区，也是金融和商业中心。新加坡大型的甲A级办公楼主要为财团或者基金公司控制，一般不对外出售，市场上在中央商务区有分层地契办公楼出售，地理位置在市区的办公楼一般都有比较稳定的租客。本地及外资银行、跨国公司以及著名的专业服务公司都被其良好的商务环境、便捷的公共交通、以及饮食和购物场所吸引而来。然而，由于不同业务的需求，也有些公司倾向于将位置选在中央商务区以外。

投资办公楼时，须注意以下几点：

1. 地点

地点的选择在很大程度上取决于个人的业务目标、需求和活动
例如，金融机构一般会选择留在莱佛士坊或滨海湾金融区内
由于新加坡政府倡议分散商业中心，近年来，新的办公群聚开始在区域中心发展
其他考虑因素包括客户的要求、靠近供应商与主要竞争对手的所在地
层数

2. 交通便捷通畅

方便的公共交通，特别是地铁服务，是人员招聘与留住员工的关键
营业地点附近有餐厅及其他便利设施也十分重要
停车场的配置和停车收费情况

3. 建筑规格

对于注重企业形象的企业而言，建筑物的外观非常重要
建筑的供电能力、空调系统、电梯系统、互联网链接、线缆管理、安保系统、停车场及其他设备也是很关键的考虑因素

商场内的分层地契店面
新加坡的主要大型商场都是由财团和基金公司控制，一般是不对外拆分出售
目前市场上，有少量优质商场内的分层地契零售店面对外出售。目前这样的分层地契商业铺面在新加坡市场相对较少，投资总额也节节攀升。
零售商店是零售交易或服务进行的场所。包括餐饮F&B和娱乐相关的场所（KTV，保龄球）有些设施需要特殊执照或者城市发展管理局URA – Urban Redevelopment Authority 的许可进行使用。
投资该类产业很有学问，不同的面积大小，不同的楼层，不同的位置，不同的店面人的流量也会有很大区别

交易时应注意的因素：

•建筑物位置 – 集水区，公共交通设施

•特殊位置 – 层高和位置或者商店本身的位置

•商业组合和主要租户

•停车设施

•促销活动

•内部交通运行-扶梯，直梯或者货梯

•装卸设施 – 是否不受天气影响

在高楼林立的新加坡，商业地产还包括店屋，与高级写字楼、商场不同它们有很高的历史价值。

店屋一般由两层到三层组成，此类店屋为政府保留建筑

此类店屋以前一楼用来开店，楼上用来居住

随经济发展，现在楼上一般用于办公室用途，一楼继续保留为商业用途，如开餐厅，酒吧等服务行业

另一种为政府组屋楼下的店屋，一般也是由两部分组成

一楼为商业店面，二楼为居住，可以用来开咖啡店，餐饮或者零售用途，楼下商业部分为商业地产，楼上住宅部分为住宅地产

此类产业外国人可以购买，但是投资客需要为楼上住宅部分支付额外的外国买家印花税

在新加坡店屋数量极为有限，并且主要处于市区位置，吸引着不少中长期投资客持有该类产业。Boat Quay，Duxton Road 还有Ann Siang Hill地区都是可以购买的好地点。永久地契的店铺，主要集中在牛车水，芽笼，马里士他和小印度。

交易时应注意的因素：

•很多商店是由URA的指导文件管理的

•很多商店有继承价值

•库存有限，因为这些商店只在新加坡的特定地方设置

•无批准情况下，外国人不允许购买/拥有住宅区内的零售商店

为什么购买商业房产？

投资商业地产的优势

★无额外买家印花税

★无卖方印花税，任何时候可以出售（工业地产除外）

★新加坡不限制外国人购买商业房地产

★购买商业地产根据条件可以贷款高达70%

★国际金融资本囤聚新加坡商业地产，机遇多

★新加坡商业蓬勃发达, 商业地产投资潜力大

★新加坡土地面积有限, 寸土寸金

★新加坡可出售的商业地产数量有限, 大多以出租为主

★商业地产市场不受额外买家印花税和卖方印花税降温措施影响

★无遗产税，无增值税

★办公楼未来五年的租金增长潜力

★新加坡政府对所有商业事务均采取公开透明的态度，在业务往来和交易方面施行清晰严明的法律条规

★世界最佳投资潜力城市

如何购买商业房产？

购买条件

任何人都可以购买

以个人名义购买

总偿债率框架（ TDSR ）适用于个人收入

公司名义（可以是投资公司、控股公司等）

总偿债率框架（ TDSR ）适用于个人董事收入

贷款率

商业地产可以贷款
银行贷款可高达70％估值或出售价格（以较低者为准）
取决于个人或公司的信用度
在总偿债率框架（ TDSR ）下
外国人买商业地产也可跟银行贷款
贷款利息较低
以租养贷

购买流程