Your search results

如何购买新加坡私人住宅

Posted by admin on May 27, 2014
| 0

私人住宅类房产分为:

政府组屋 (公民和永久居民才能购买),购买后半年内必需卖掉国内外所有私人房产。

私人房产 – 包括公寓,执行共管式公寓,排屋,半独立和独立式洋房。

购买基本条件

  1. 带土地的独立式洋房,半独立式洋房,排屋等只有新加坡公民可以购买。
    (但是圣淘沙岛的别墅及排屋外国人可以申请购买,看土地局是否批准)
  2. 外国人或永久居民可以购买大部分的公寓产业包括住满十年以上的共管式公寓。

住宅地契: 分为永久地契,999年地契,99年地契三种。

 

新加坡公寓房产面积都是实用面积,没有公摊,大部分公寓都免费附带车位,不需要另外买。
每个月管理费根据所买单位面积大小及公寓附属设施而有所不同,但通常中档新公寓三个房间的单位管理费每月$400-$600 元左右。
买房到拿钥匙所需时间:现房,从下订金到完成买房手续一般需要2-3 个月时间.

期房,从下订金直到交房,根据工程进度大约3年时间

买房费用:    政府印花税**:(3% 至 18%)减 $5400 新币

律师费:大约新币$3500 元起

**政府印花税**

新加坡公民       第1套房  (3% – $5400),  第2套 ( 10% – $5400), 第3套以上  (13% – $5400)
新加坡永久居民   第1套房  (8% – $5400),  第2套 ( 13% – $5400), 第3套以上  (13% – $5400)
外国人       第1套房 (18% – $5400),  第2套 ( 18% – $5400), 第3套以上  (18% – $5400)

 

买房付款方式:分两种,一种是现房,另外一种是期房

现房:  小订金: 1%

大订金: 4% (两周内支付并执行认购权)

政府印花税**:3%到18% 减 $5400 新币(执行认购权14 天之内支付)

剩余款项:完成交易前支付 (通常在执行认购权后八周内)

期房:   小订金: 5%
大订金: 15% (在购买意向书8 周内支付)
政府印花税**:3%-18% 减 $5400 新币(在签买卖合同14 天内支付)
剩余款项:按照工程进度分期付款
买家先付房价的5%作为定金,发展商会同时出具购买认购权(Option to Purchase/OTP)。

发展商接着会在两周内把买卖合同(S&P)寄给买家的代表律师。买家必须在收到买卖合同的3周内在买卖合同上签名并把买卖合同寄回给发展商的代表律师,如果不能,则视为交易取消,发展商将扣除定金的25%作为罚金。要是成交,买家必须在签买卖合同的14天内,缴付印花税。然后在出具购买认购权的8 周之内支付房价的15%款项。再接下来,发展商会根据工程进度通知买方律师楼分期付款详情,在买方收到付款通知的14 天之内,买方需要支付相应的款项,否则根据买卖合同(S&P)规定会有罚金。

 


私人房产按工程进度分期付款方式

 

付款期        工程进展阶段             需付购价的百分比

 

第一期付款        (a) 定金                         5%

(b)    签订买卖合约                 15%

第二期付款        完成地基                     10%

第三期付款        完成三合土框架                  10%

第四期付款        完成墙砖                     5%

第五期付款        完成天花板/屋顶                 5%

第六期付款        完成门窗框,电线,水管及内部抹灰     5%

第七期付款        测绘师证明停车场,道路与沟渠完工    5%

第八期付款        临时居住证发出                  25%

第九期付款    (a) 完成买卖                     2%

(b)    法定工程竣工证书发出            8%

(c)    发出交钥匙通知书后满十二个月           5%

 

贷款

 

银行贷款利率较低,固定年利率1.68%左右,外国人根据条件可以贷款高达购价的60%-70%。

 

如果以200 万的房产来说,如能贷款70% 即140 万,如果按照30年贷款,1.68%年利率来

算,每个月需要支付本金加利息一共$4953 元,按照平均3%的租金回报率来计算,200万的房产每个月的租金收入是$5000元,所以基本可以以租养房,这还不算以后的升值空间。

 

投资回报率:通常情况下公寓的租金回报率大约3%,在当今银行维持低利率的情况

下,购买房产确实可以提供一个稳定的正现金流。

 

价格:根据位置来讲大概划分为三种类型
1)较偏远地区新公寓价格大约新币1千元每平方尺,即人民币5万元每平方米

2)较中心地带新公寓价格大约新币2千元每平方尺,即人民币10万元每平方米

3)最中心地带或者豪宅区新公寓价格大约新币3千元每平方尺起,即人民币15

万元每平方米

 

以上公寓价格仅供参考,具体价格要根据地点,新旧,地契,面积,楼层,装修

等等来决定。

 

购房之后的维护费用:     1)每月管理费

2)每年房产税

房产计算方法:

  • 投资房每年房产税为税务局估计的年租值的10%-20%。
  • 自住房新的房产累进税率从年租值的0%到16%。

 

从2015年1月1日起,对于业主自住的房产,根据新的累进税制,业主需要缴付的房产税计算公式为 : 首个$8,000征收 0%,也就是说新加坡国内税务局 (IRAS)对于首个$8,000不征税;下一个 $47,000征收4%;渐增到如年租值多于13万将征收16%的房产税。比如房产如果年租值为$90,000, 业主的房产税计算方法为:第一个$8,000  x 0% = $0,下一个$47,000 x 4% = $1,880,下一个$15,000 x 6% = $900,下一个$15,000 x 8% = $1,200,余额$5,000 x 10% = $500,房产税总额 = $4,480。

 

投资性房产:如房产用于出租,业主还需缴纳个人所得税。外国人所得税是基于净租金的20%来计算的。净租金就是从毛租金中扣除管理杂费,物业税以及银行贷款利息等等之后的剩余。

 

 

总结投资新加坡房产的优势

 

在新加坡不限制外国人拥有公寓

无货币管制

无资本收益税

外国人可以申请房屋贷款,贷款额可达购屋价格的70%

贷款利率较低,现在最新固定利率为每年1.68%左右

租金回报率一般高于贷款利率

当物业被租出后,房贷利息付款可以扣税

保障物业权

在新加坡,开发商只有在规划及营销获得市区重建局的许可后,才能发售项目。

法律规定,开发商需要设立一个第三方托管账户,这个账户的金额只可用于此专属项

目的营销和开发,这有助保障买主的利益,所以这里完全没有烂尾楼。为进一

步保障买主利益,新加坡政府要求所有房地产开发商根据议定的付款时间表向

买主分期收款。从开发商处直接购买全新未落成的单位的付款时间一般为三年。

 

总结新加坡适宜定居、工作、休闲娱乐的优势:


社会及政局稳定,治安好、安全有序

生活环境舒适、有花园城市之美称

交通运输便利,可直达亚洲各大城市

移民政策欢迎外来人才和富裕人士

卓越的双语教育服务

一流的医疗服务

高效的法律与司法体系

亚洲的金融中心、有严密的银行保密法

利息收益免税

国外收入免税

无遗产税

个人所得税较低

企业税率仅为每年17%,相对较低

 

新加坡置业 — 投资或自住意见参考

 

地点:     购买房产时,应根据购房目的和个人需求来选定地点,考虑的因素包括工

作地点、交通、休闲设施、周边生活配套、以及是否临近地铁站和学校,主要考虑利于家人的舒适生活,以及投资升值。

 

预算与理财: 购买房产之前,请做好预算和财务计划。确定最高可获得多少贷款。

 

时间: 这取决于您计划居住或持有房产的时间。若时间较短,则不应过多关注房

产的土地使用权限,而应考虑是否容易租或者转售出去。

转售房产:  根据新政策,从2011年1月14日起,购房者如果在购买住宅房地产项目的4年之内卖掉房产,则需要支付卖家印花税,在第一、二、三、四年转售房产,分别需付16%、12%、8%和4%的卖家印花税。从2013年1月12日起,如果是用机构或公司的名义购买房地产,最高只能向金融管理局管制的金融机构贷款不超过20%的房屋价格。在购房时,如果已经拥有1个房屋贷款的个人另买第二套房地产,最高贷款限额为50%,如果已经拥有2个房屋贷款的个人另买第三套或者以上房地产,最高贷款限额为40%。

当您决定出售房产时,转售难易度就非常重要,新加坡房产市场以其稳定性及高投资回报率,吸引着本地和外国购房者。